物权期待权应如何适用（指导性案例）

基本案情

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张某圣与张某恒自20世纪90年代开始在刘某军的工地上帮工，2009年4月9日，张某圣、张某恒与刘某军签订《土地房屋让售合同》，主要约定：“刘某军将位于下湄桥龙女温泉处的土地及整栋房屋所有产权出售给张某恒、张某圣；房屋位于下湄桥街道铜坑湖村五组，地号为1-2-XXX，土地使用权面积为163.7平方米；购地购房款一共35万元，已经全部付清（其中付现金22万元，抵扣拖欠张某圣、张某恒的工资款13万元）”。签订《土地房屋让售合同》后，刘某军将上述房屋交付给张某圣、张某恒居住使用至今，后张某圣、张某恒到村委、村组询问办事事项，得知无法办证。

2019年4月29日，刘某生与刘某军民间借贷一案，湖南省郴州市北湖区人民法院作出判决书，判决刘某军偿还刘某生借款本金1500000元。判决生效后，刘某军未履行还款义务，刘某生向该院申请强制执行。2019年7月12日，该院现场查封了上述涉案房屋及宅基地，2019年9月3日，张某圣、张某恒就上述执行向该院提出异议，2019年10月14日该院作出裁定，裁定中止涉案房屋及宅基地。刘某生不服，遂向该院提起执行异议之诉，该院驳回刘某生的全部诉讼请求，刘某生上诉至湖南省郴州市中级人民法院。

裁判要旨

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本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。二审争议焦点为：张某圣、张某恒对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应当结合被执行人的责任财产，案外人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。

1.案涉房屋不属于被执行人刘某军的责任财产，不应当纳入强制执行的范围。本案中，张某圣、张某恒一审提供了其与刘某军于2009年4月9日签订的《土地房屋让售合同》，刘某军向其出具的收到购房款的收条；对于收条中载明的现金，张某圣、张某恒一审中陈述了现金的来源、交付地点、支付过程，并在二审中提供了证明佐证；对于收条中欠付的工资抵付购房款的事实，张某圣、张某恒提供了账本予以佐证。可见，上述证据互相印证，足以证实张某圣、张某恒向刘某军购买了案涉房屋，并支付了相应的购房款。刘某生依据刘某军的书面证明，认为案涉房屋买卖合同是虚假的，张某圣、张某恒并未支付相应的购房款，因刘某军系本案当事人，与本案的处理结果有直接利害关系，且其事后出具的书面证明与其自身签订的合同及出具的欠条均不符，其书面证明不能证实案涉房屋买卖合同是虚假的，故刘某生的上述主张，证据不足，本院不予支持。案涉房屋买卖合同已经履行完毕，故案涉房屋不应当属于刘某军的责任财产范围。

2.案外人张某圣、张某恒对案涉房屋享有的是物权期待权，与申请执行人刘某生的普通金钱债权相比，应予优先保护。因张某圣、张某恒支付了全部的购房款，且已经实际占有居住该房屋十余年，其基于合同享有的一般债权转化为其对房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然属于债权，但已不同于一般债权。刘某军因张某圣、张某恒履行了全部的付款义务，而让渡了其对房屋占有、使用、收益及部分处分的物权权能，且张某圣、张某恒也因实际占有居住案涉房屋多年获得了一定的公示效力，申请执行人刘某生亦明知张某圣、张某恒实际占有居住案涉房屋多年。故张某圣、张某恒享有的物权期待权应当优先于刘某生的普通金钱债权。

3.张某圣、张某恒对案涉房屋享有一定的居住权益。案涉房屋虽系在湖南省郴州市北湖区市郊乡铜坑湖村集体土地上建造，张某圣、张某恒亦并非是湖南省郴州市北湖区市郊乡铜坑湖村的成员，但其购买该房屋的目的是用于居住，且两家人已经居住十余年，村组和其他村民并未提出异议，张某圣的儿媳曹某及孙子张某涛、张某远亦是湖南省郴州市北湖区市郊乡铜坑湖村的成员并居住在此，故与申请执行人刘某生的普通金钱债权相比，案外人张某圣、张某恒的居住、生存权益更应当予以优先保护。

裁判文书

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上诉人（原审原告）：刘某生。

被上诉人（原审被告）：张某圣。

被上诉人（原审被告）：张某恒。

原审第三人：刘某军。

上诉人刘某生因与被上诉人张某圣、张某恒及原审第三人刘某军申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初6383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。

刘某生上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘某生的诉讼请求；一、二审诉讼费由张某圣、张某恒负担。事实和理由：一审认定张某圣、张某恒所签《土地房屋让售合同》真实有效且实际履行错误。1.2013年7月3日，刘某军向刘某生出具承诺书，将案涉执行标的抵押给刘某生，作为刘某生从农商银行偿还贷款的担保。承诺书不单有刘某军的签名，还有刘某军的父亲刘某亮在场。承诺书足以证实案涉执行标的未出让给张某圣、张某恒。2.2018年10月20日，刘某军和刘某亮还向刘某生再次出具证明，证明2009年4月9日的《土地房屋让售合同》的真实出具时间为2014年10月14日，也可证实该合同未履行。3.一审法院开庭审理时，法庭询问张某圣十四万元现金有多厚，张某圣未予回答。一审法院未查明张某恒应交的八万元是怎么缴纳的。4.《土地房屋让售合同》并没有说明哪一层卖给张某圣、哪一层卖给张某恒。5.2009年4月9日房屋没有建成，不存在张某圣、张某恒帮刘某军做管理，且还欠下十多万元的工资。当时刘某军的经济状况并未恶化，不会将房屋卖掉。6.因刘某军举债数额特别巨大，刘某军与张某圣、张某恒伪造虚假的《土地房屋让售合同》，逃避债务执行，符合常情常理。综上，张某圣、张某恒所举证据不足以排除人民法院的强制执行。

张某圣、张某恒辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.2009年春节后刘某军主动找到张某圣、张某恒，将争议的宅基地自建房三层半全部出售给张某圣、张某恒，但要求付清全部购房款35万元。2.1998年张某圣、张某圣跟刘某军在工地做事，截止2008年底刘某军欠张某圣工资款8万元、欠张某恒工资款5万元。3.之所以出卖案涉房屋，是因为刘某军在郴州市农村信用社（现农业商业银行）借了一笔款于2009年4月份到期，银行催的急。4.张某恒从老家借了8万元，刘某军及其父亲刘某亮到张某恒老家亲自拿的；张某圣从老家借来10万元，加上自己家里的4万元，合计十四万元现金在车上交付给了刘某军，当时他前妻资某娜在场。5.刘某军向刘某生出具的承诺书和证明系虚假的，在一审开庭时刘某亮当庭确定是刘某生要挟的。6.案涉房屋建成于2005年8月，并非刘某生所称的2009年4月都没有建成。《土地房屋让售合同》明确了张某圣、张某恒各自的楼层和房屋，刘某生上诉称没有明确与事实不符。

刘某军经本院传唤未到庭参加询问，亦未提供书面答辩状。

刘某生向一审法院起诉请求：对郴州市北湖区下湄桥街道铜坑湖村五组的宅基地[产权证号：郴集用（2014）003号]及该处宅基地上自建房一栋给予执行；诉讼费由张某圣、张某恒承担。

一审法院认定事实：刘某生系刘某军的叔叔，张某圣、张某恒系刘某军的舅舅。张某圣、张某恒自90年代开始在刘某军的工地上帮工。

2009年4月9日，张某圣、张某恒与刘某军签订《土地房屋让售合同》，主要约定“刘某军将位于下湄桥龙女温泉处的土地及整栋房屋所有产权出售给张某恒、张某圣；房屋位于下湄桥街道铜坑湖村五组，地号为1-2-313，土地使用权面积为163.7m2；购地购房款项一共35万元，已经全部付清”。当日，刘某军向张某恒出具收条，载明：“今收到张某恒购铜坑湖村五组刘某军自建宅基地房屋款捌万元整（小写80,000元）（注：张某恒购刘某军的房款总价13万元。1998年至2008年张某恒在刘某军工地上做工，刘某军共欠张某恒的工资款伍万元，抵扣购房款后，需补交8万元）此字是实。”，刘某军还向张某圣出具收条，载明：“今收到张某圣购铜坑湖村五组刘某军自建宅基地房屋款壹拾肆万元整（小写140,000元）（注：张某圣购房款总价贰拾贰万元。（220,000元）1998年至2008年张某圣在刘某军工地上做工，刘某军尚欠张某圣的工资款捌万元，抵扣购房款后，需补交壹拾肆万元。（140,000元）此字是实。”。此后，刘某军将上述房屋交付张某圣、张某恒居住使用至今。张某圣本人当庭陈述，现金来源于同村组其他人处的借款，能清晰表述出借人姓名、借款金额，交付地点在刘某军车上，在场的还有刘某军的前妻，为安全起见将现金绑在腰间，此后至村组、村委询问办证事项，才知道无法办证。

刘某生与刘某军民间借贷纠纷一案，该院于2019年4月29日作出（2019）湘1002民初1626号民事判决书，判决刘某军偿还刘某生借款本金1,500,000元。因刘某军未按判决履行还款义务，刘某生向该院申请强制执行，该院于2019年7月10日作出（2019）湘1002执1584号执行裁定书，裁定冻结、划拨刘某军的存款1,526,641元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押其相应价值的财产。2019年7月12日，该院现场查封了刘某军位于郴州市北湖区下湄桥街道铜坑湖村五组宅基地上自建房一栋1至4层。2019年8月27日，该院向郴州市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封了刘某军名下位于郴州市北湖区下湄桥街道铜坑湖村五组农村宅基地[产权证号：郴北集用（2014）第003号]，查封期限叁年，自2019年8月27日起自2022年8月26日止。2019年9月3日，张某圣、张某恒就上述执行向该院提出异议，2019年10月14日，该院作出（2019）湘1002执异162号执行裁定书，裁定中止对郴州市北湖区下湄桥街道铜坑湖村五组的宅基地[产权证号：郴州集用（2014）003号]及该处宅基地上自建房一栋的执行。刘某生不服，遂向该院提起执行异议之诉。

一审法院认为：本案争议的焦点在于张某圣、张某恒是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故不动产排除执行须符合以上四个条件。本案中，刘某生对张某圣、张某恒已居住在诉争房产及因诉争房产的性质导致不能变动产权的事实并无异议，双方争议的焦点为房屋买卖是否真实及张某圣、张某恒是否支付了相应的对价。刘某军向刘某生及张某圣、张某恒出具的书面证明明显矛盾，在庭审中也未能作出明确解释，只是不断对刘某生及张某圣、张某恒表达歉意，故刘某生出具的书面证明不作为认定案件事实的依据，该院不予采信。张某圣、张某恒为刘某军提供劳务，提交的账本可以佐证刘某军确存在未能足额支付张某圣、张某恒工资报酬的事实，提交的《土地房屋让售合同》、收条，与账本相互佐证，结合张某圣、张某恒关于现金来源、支付地点、支付过程的当庭陈述，可以证明张某圣、张某恒向刘某军购买了诉争房产并支付了相应对价。

综上所述，张某圣、张某恒对争议房产享有足够排除强制执行的民事权益，对刘某生的诉讼请求不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：“驳回原告刘某生全部诉讼请求。案件受理费6550元，由原告刘某生负担。”

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某生提供了如下证据：

1.证明；

2.不动产中心的登记资料；

证据1、2拟共同证明张某圣、张某恒与刘某军签订的《土地房屋让售合同》是虚假的，其目的是逃避债务的执行。

张某圣、张某恒质证认为，证据1三性有异议，从形式上看该证明是证人证言，证人未出庭，不符合规定，其证明内容不真实，与一审庭审时刘某军所陈述的意见前后不一致，因此不予认可。证据2未加盖不动产中心的公章，对其真实性不予认可。

张某圣、张某恒提供了如下证据：

3.证明两份，拟证明张某恒、张某圣于2009年购房时曾向村民及亲朋好友借款的事实；

4.证人刘某梅、张某爱、资某娜的证词及身份信息，拟证明刘某军2009年4月已将案涉房屋以35万元的价格转让给张某圣、张某恒，抵扣了所欠工资款并将剩余款项付清给刘某军。

刘某生质证认为，证据3从形式、内容上看是张某恒、张某圣自己所写，然后证人签字，签字人没有任何身份信息，也没有出庭作证当时是否借钱以及借钱的真实情况是什么，程序不合法，因此对证据3不予认可；证据4刘某梅是刘某军的胞妹，张某爱是刘某军的妈妈，资某娜是刘某军的前妻，三人都与刘某军存在直接利害关系，其中资某娜与刘某军离婚以后两人的小孩还被刘某军的父母抚养，因此三人的证言不应当采信。

根据当事人的举证和质证，并结合当事人的陈述，本院认证如下：证据1系刘某军的证明，刘某军为本案当事人，与本案的处理结果有直接利害关系，其出具的证明作为当事人陈述在无其他证据充分佐证时，尚不足以采信；证据2不动产登记中心资料只能证实该不动产的登记情况，不能证实张某圣、张某恒与刘某军采取假转让房屋的形式逃避债务的执行，故本院不予采信。证据3与刘某军向张某恒、张某圣出具的收条相吻合，可以共同证实张某圣、张某恒以现金方式支付了购房款，本院予以采信。证据4各证人均系刘某军的亲戚，其证明力较弱，本院无法核实其真实性，故对其证词均不予采信。

本院对一审查明的事实予以确认外，另查明：张某圣的儿媳曹某及孙子张某涛、张某远是湖南省郴州市北湖区市郊乡铜坑湖村的成员并居住在案涉房屋内。

本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。二审争议焦点为：张某圣、张某恒对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应当结合被执行人的责任财产，案外人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。

1.案涉房屋不属于被执行人刘某军的责任财产，不应当纳入强制执行的范围。本案中，张某圣、张某恒一审提供了其与刘某军于2009年4月9日签订的《土地房屋让售合同》，刘某军向其出具的收到购房款的收条；对于收条中载明的现金，张某圣、张某恒一审中陈述了现金的来源、交付地点、支付过程，并在二审中提供了证明佐证；对于收条中欠付的工资抵付购房款的事实，张某圣、张某恒提供了账本予以佐证。可见，上述证据互相印证，足以证实张某圣、张某恒向刘某军购买了案涉房屋，并支付了相应的购房款。刘某生依据刘某军的书面证明，认为案涉房屋买卖合同是虚假的，张某圣、张某恒并未支付相应的购房款，因刘某军系本案当事人，与本案的处理结果有直接利害关系，且其事后出具的书面证明与其自身签订的合同及出具的欠条均不符，其书面证明不能证实案涉房屋买卖合同是虚假的，故刘某生的上述主张，证据不足，本院不予支持。案涉房屋买卖合同已经履行完毕，故案涉房屋不应当属于刘某军的责任财产范围。

2.案外人张某圣、张某恒对案涉房屋享有的是物权期待权，与申请执行人刘某生的普通金钱债权相比，应予优先保护。因张某圣、张某恒支付了全部的购房款，且已经实际占有居住该房屋十余年，其基于合同享有的一般债权转化为其对房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然属于债权，但已不同于一般债权。刘某军因张某圣、张某恒履行了全部的付款义务，而让渡了其对房屋占有、使用、收益及部分处分的物权权能，且张某圣、张某恒也因实际占有居住案涉房屋多年获得了一定的公示效力，申请执行人刘某生亦明知张某圣、张某恒实际占有居住案涉房屋多年。故张某圣、张某恒享有的物权期待权应当优先于刘某生的普通金钱债权。

3.张某圣、张某恒对案涉房屋享有一定的居住权益。案涉房屋虽系在湖南省郴州市北湖区市郊乡铜坑湖村集体土地上建造，张某圣、张某恒亦并非是湖南省郴州市北湖区市郊乡铜坑湖村的成员，但其购买该房屋的目的是用于居住，且两家人已经居住十余年，村组和其他村民并未提出异议，张某圣的儿媳曹某及孙子张某涛、张某远亦是湖南省郴州市北湖区市郊乡铜坑湖村的成员并居住在此，故与申请执行人刘某生的普通金钱债权相比，案外人张某圣、张某恒的居住、生存权益更应当予以优先保护。

综上所述，案外人张某圣、张某恒对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。刘某生的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6550元，由上诉人刘某生负担。

本判决为终审判决。

法律分析

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本案争议焦点为：张某圣、张某恒对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应当结合被执行人的责任财产，案外人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。对此，笔者拟就该案究竟该如何适用法律条款作阐述。

一、执行异议是否成立的一般适用原则

执行异议是否成立大体上可以从以下三个方面的因素予以考虑：一是案外人就执行标的是否享有民事权益。案外人对执行标的享有实体权利是案外人执行异议之诉成立的前提条件，该民事权益大致可以分为物权和债权两部分。只有依据相关法律规定，确定案外人享有实体权利的，才须进入下一步确认该权利是否具有优先性。二是该项享有的民事权益是否优先于申请执行人所享有的权利。是否具有优先性可从以下两方面考虑：一般情形下物权优于债权，数个物权并存时依相关法律规定；法定情形下特定债权优于物权，如承租人的租赁权，建筑工程施工合同中承包人的优先受偿权，土地使用权出让金的优先受偿权等。具有优先权以后，再考虑是否妨害了权利的行使。三是法院的执行是否妨害了案外人相关权利的行使。某些情况下，案外人虽然享有优先权，但执行行为并不妨害案外人权利的行使（如买卖不破租赁的规定），则异议也不能成立。

二、物权期待权优于一般债权

物权是指权利人依法对特定的物享有支配权和排他权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。期待权是指将来有取得和实现可能性的权利。二者结合起来，即为物权期待权的含义，指将来有取得可能性的对某一物的支配和排他的权利。其实我国并没有明确的法律规定物权期待权这一概念，但该权利却实实在在存在于日常生活中。

物权期待权主要存在的时期为合同签订后，办理登记前。就我国目前房地产市场的现状，不动产买受人在签订房屋买卖合同后，可能需要很长一段时间才能办理房屋产权证书，有几个月，几年，甚至十几年。而《中华人民共和国民法典》规定，房屋产权证的取得，以登记为准，即在办理房产证之前，买房人并不真正拥有房产的物权。在此期间购房人拥有的权利仅为债权，似乎并不能很好地保护买房人的合法权益，此时则衍生出物权期待权这一概念。当然也有相关法律从侧面保护支持了买房人的物权期待权，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"规定了人民法院在执行过程中对买受人相关权益的保护，此时如果人民法院执行了买受人购买的不动产，买受人可以提出执行异议的申请，或者提起执行异议之诉来维护自身的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"此规定进一步明确了，在执行过程中，拥有物权期待权人在符合相应条件下，提出执行异议时，是可以得到支持的，进一步通过具体方式保护其相关权益。

物权期待权虽然有上述司法解释进行规定，但实践中具体情形五花八门，上述规定在实践中实施起来也存在各种不同的理解和不同的处理方式。也有相关学者否定这一权利的存在，认为在未办理过户登记之前均为债权，仅享有合同权利，由此可见，物权期待权有待在具体案例中具体探讨。

具体到本案中，案外人张某圣、张某恒对案涉房屋享有的是物权期待权，与申请执行人刘某生的普通金钱债权相比，应予优先保护。因张某圣、张某恒支付了全部的购房款，且已经实际占有居住该房屋十余年，其基于合同享有的一般债权转化为其对房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然属于债权，但已不同于一般债权。刘某军因张某圣、张某恒履行了全部的付款义务，而让渡了其对房屋占有、使用、收益及部分处分的物权权能，且张某圣、张某恒也因实际占有居住案涉房屋多年获得了一定的公示效力，申请执行人刘某生亦明知张某圣、张某恒实际占有居住案涉房屋多年。故张某圣、张某恒享有的物权期待权应当优先于刘某生的普通金钱债权。