我国针对如何搞好项目的工程造价控制的探讨 经适房小区物业费和商品房没区别 业主难承受

[导读]： 　　王永南律师，郑州专业强制执行律师，现执业于河南成册律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供

　　王永南，郑州专业强制执行律师，现执业于河南成册律师事务所 ，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

我国针对如何搞好项目的工程造价控制的探讨

　　一、建设项目工程造价控制的必要性

　　建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程，即项目决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段都关系到建设项目的造价控制。统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%—75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%—25%.显而易见，控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。控制工程造价不仅仅是防止投资突破限额，更积极的意义是要促进建设单位，施工单位，设计单位加强管理，使人力、物力、财力有限的资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益和社会效益。因此做好工程造价的控制工作，对保证和加速经济发展具有一定意义。

　　二、建设项目工程造价的控制

　　建设工程造价的有效控制就是在投资决策阶段、设计阶段、工程发包阶段、合同实施阶段把建设工程造价的发生额控制在批准的工程造价限额以内，随时纠正发生的偏差，保证项目投资目标的实现，以求在各个建设项目中能够合理的使用人力、物力、财力取得较好的投资效益，最终实现使竣工决算控制在审定的概预算额内，避免;三超;现象的发生。

　　为了有效控制工程造价，应做好以下几方面工作：

　　决策阶段工程造价的控制。工程造价的确定与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项目技术经济决策，对该项目的工程造价有很大的影响，特别是建设标准的水平的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。因此，决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。

　　编制投资估算的必要性。投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。投资估算是决策性的文件，它是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用。因此，从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设。

　　投资估算必须是设计的真实反映在投资估算中，应该实事求是的反映设计内容，这就要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较，设计方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。

　　设计阶段工程造价的控制。工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点。

　　优化设计方案，有效控制工程造价。设计质量是否达到国家规定、功能是否满足只用要求，不仅关系到建设项目一次性投资的多少，而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。国外专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例很小，不到1%，但它对工程造价的影响程度达到75%.很显然，搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要利用各种指标重视设计方案的优化，并认真进行经济分析，根据我国国情和企业的经济实力，确定先进使用、经济合理、切实可行的工艺技术方案。

　　对工程项目实行限额设计控制工程造价，在设计过程中采用限额设计。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计。

　　限额设计使工程造价部门专业人员深入设计阶段，与设计人员密切配合，为设计的多方案比较，优化设计、控制建设投资等方面提供咨询服务。

　　设计过程充分的分析数据，设计常出现的为了确保安全设计都大过于保守，造成投资增加。应做到对方案仔细考虑，对方案进行优化，降低设计的安全系数，在确定安全的前提下，降低结构尺寸，降低造价。

经适房小区物业费和商品房没区别 业主难承受

　　青山临江港湾小区，是去年才启用的经济适用房小区，目前已进入新一轮物业费缴费期，但物业费收取率不足50%，物业公司直呼;服务难以为继;。记者近日调查发现，经适房小区难收物业费，在武汉已成普遍现象。

　　物业：物业费难收

　　昨日，负责临江港湾小区的青安物业公司经理杨诗煜说，一般的商品房小区物业费收取率可达90%，但临江港湾小区不足50%.

　　据了解，该公司前年在中标物业管理时，标书上提出的物业服务价格是：小高层1.5元每平米，高层1.8元每平米。物价部门批复的价格分别为1.1元和1.3元，经过多方做工作，该公司实际收取的价格为0.8元、1元，对于低保户、残疾人家庭，半费收取。尽管这样，该小区的物业费仍然难以收取。;一年物业费只收取80多万元，但光是电梯电费，就需要90万元。;杨诗煜说，物业公司至今不敢从开发商手中接收电梯。

　　业主：价格;不经适;

　　业主为何不愿按时交物业费呢

　　王女士家住临江港湾小区。80多平米的房子，每月物业费按照1元每平米收取，需要88元。这对于一家5口人，月收入只有2000元的王女士一家来说，实在是难以承受。

　　记者走访了硚口区天顺园小区、武昌青菱城市花园等经济适用房小区，发现均存在同样的问题。天顺园小区每平米物业费1.2元，一套80多平米的房子每月就需要百来块钱，和附近的商品房小区物业费没有区别。采访中，不少经济困难的居民都认为这个价格有些高，因此很多人不愿交物业费。

　　物价：经适房与商品房物业费指导价格一样

　　经适房小区物业费可否适当降低

　　青山区物价部门相关负责人介绍，2004年武汉施行的《物业服务收费管理办法》实施细则规定，经济适用房和普通住宅物业管理费均实行一样的政府指导价：每月每平方米为1.2元，指导价格下浮幅度不限，上浮幅度一般不得超过20%.由此看来，临江港湾、天顺园小区的物业费收取并未超出规定范围。

　　对此，青安物业公司经理杨诗煜说，物业费对于某些业主来说，甚至占到其月收入的8%—10%，我们也特别理解业主的困难，希望能在有补贴的情况下相应降低，增加收取率，维持物业服务。

　　天顺园小区业主姜先生表示，政府免掉了廉租户的物业费，能不能对经适房业主的物业费也有所补贴呢