执行实务（75）：执行拍卖中，使用上不可分或分别拍卖将严重减损价值的财产，应当合并拍卖（人民法院案例库71）

入库编号：2023-17-5-203-036陕西某担保公司与陕西某房地产公司、陕西某机械制造公司、习某某、陕西某商贸公司、梁某执行监督案——在使用上不可分或者分别拍卖可能严重减损拍卖物价值的应当合并拍卖关键词执行执行监督 财产处置 合并拍卖基本案情    在陕西某担保公司与习某某、陕西某商贸公司、陕西某房地产公司  、陕西某机械制造公司、梁某借款担保公证三案，西安市中级人民法院  （以下简称西安中院）在执行过程中查封了被执行人陕西某房地产公司  名下某商贸中心B座1层的酒店大厅及4层、5层、6层不动产。西安中院查 明，该商贸中心4层为商业，5层为酒店客服部，6层为酒店餐饮部，1层  的酒店大厅及4层、5层、6层均有独立的不动产权证书；1层的酒店接待大厅有两部电梯可直达5层、6层；另有中央空调、电梯、扶梯等设施设备为酒店经营所使用。因西安中院在处置上述资产时将1层酒店大厅与4层、5层、6层分开拍卖，且在拍卖上述房产时未包括中央空调、电梯、 自动扶梯等设施设备。陕西某房地产公司等向西安中院提出执行异议 ,主张涉案标的物1层酒店大厅、设备与5、6层房产在使用上不可分割 ,属于一个整体，分别拍卖会严重减损其价值，要求撤销拍卖。经西安中院执行异议、陕西省高级人民法院执行复议审查，均驳回 陕西某房地产公司等的执行异议、复议请求。该公司不服，向最高人民 法院申诉，最高人民法院于2021年12月20日作出（2021）最高法执监384号执行裁定：撤销执行异议、执行复议裁定，撤销西安中院相关拍卖 行为。裁判理由   法院生效裁判认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖  、变卖财产的规定》第15条规定,拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。西安中院将使用上属于整体的房产及设施设备分为多个标的物进行强制处置，将严重减损执行财产的价值，人为增加了拍卖财产的瑕疵，直接影响潜在竞买人的竞买意愿，案涉不动产4、5、6层房屋两次拍卖流拍，与分开拍卖后财产存 在的瑕疵有直接关联。西安中院实施的拍卖行为违反了上述司法解释关于应当合并拍卖的规定，且严重损害了申诉人的利益，属于《最高人民  法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条规定、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条规定应当撤销拍卖的情形。‘裁判要旨    执行程序中对于被执行人的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损拍卖标的价值的，在执行拍卖过程中应当根据标的物的实际情况采取合并拍卖方式进行处置。避免因分开拍卖人为增加拍卖财产的瑕疵，影响潜在竞买人的竞买意愿，导致流拍或不合理低价成交等 严重损害拍卖物所有权人利益的情形发生。关联索引《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第15条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的 规定》第21条《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第 31条执行异议：陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01执异1232号执 行裁定（2019年12月24日）执行复议：陕西省高级人民法院（2020）陕执复50号执行裁定（2020年3月31日）、执行监督：最高人民法院（2021）最高法执监384号执行裁定（2021年12月20日）     本案明确了执行财产处置中“合并拍卖”的法定情形：一是使用上不可分，二是分别拍卖可能严重减损财产价值。实务中，法院常为便于变现而拆分处置整体性资产，导致流拍或低价成交，损害债务人权益。    律师应关注：若涉案房产共用电梯、空调等设施，或存在经营上的整体性（如酒店），应主张合并拍卖。拍卖已完成的，可依据《拍卖规定》第15条申请撤销。同时，在异议、复议阶段即应充分举证财产的整体性与价值减损事实，避免如本案经三级法院才纠正，徒增成本。